媒介契約のレインズ登録期限と業務報告専任7日・専属専任5日、2025年1月からの取引状況の登録

媒介契約の3つの型と、業者の義務の違い

宅地建物取引業法第34条の2は、売買または交換の媒介契約を結んだ業者の義務を定めています。依頼者が他の業者に重ねて依頼できない契約が専任媒介契約で、そのうち依頼者が自分で見つけた相手とも契約できない特約を含むものが専属専任媒介契約です（施行規則第15条の9第2号）。それ以外が一般媒介契約です。

専任媒介契約（専属専任を含む）の有効期間は3か月を超えられず、長い期間を定めても3か月になります（第3項）。更新は依頼者の申出によるもので、更新後も3か月を超えられません（第4項）。有効期間・更新・登録・登録証明書・報告についての決まりに反する特約は無効です（第10項）。

一般媒介契約の有効期間に法律上の上限はありませんが、国土交通省の標準媒介契約約款では、実情に合わせて一般媒介も3か月以内で定める形になっています（「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」）。

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レインズへの登録期限と、登録する事項

登録の期限は施行規則第15条の10で、専任媒介契約の締結の日から7日（専属専任媒介契約は5日）とされ、期間の計算に休業日数は算入しません。国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、締結の当日は民法の初日不算入の原則により登録期間に含まれないとし、「媒介契約締結の日」は契約の意思が合致した日で、あとで媒介契約書を交付した日ではないとしています。

たとえば水曜定休の会社が月曜に専任媒介契約を結んだ場合、火曜を1日目として数え、水曜は数えないので、7日目は翌週の火曜になります。休業日が多い週は、カレンダー上の日数より後ろにずれます。

登録するのは、所在・規模・形質・売買すべき価額（法第34条の2第5項）に加え、施行規則第15条の11が定める事項です。登録先は、物件の所在地を受け持つ指定流通機構です（施行規則第15条の12）。

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2025年1月から義務になった「取引状況」の登録

レインズには2016年から、物件の取引状況を売主や他の業者が確かめられる「ステータス管理機能」があります。国土交通省は2024年6月に施行規則を改正し、2025年1月1日から、専任媒介・専属専任媒介で登録した物件の取引状況（取引の申込みの受付に関する状況）の登録を業者の義務にしました。レインズで登録する状況は「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3つです。

あわせて、2025年1月4日から、売主に渡す登録証明書に2次元コードが載り、売主が売主専用画面で取引状況を確かめやすくなりました。国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、登録証明書を渡すときに、売主専用画面で最新の登録内容を確かめられることを分かりやすく説明することが望ましいとし、登録した取引状況などが事実と異なるときは法第65条第1項の指示処分の対象になるとしています。

いわゆる「囲い込み」（自社で買主も見つけるために、取引状況を隠して他の業者に紹介しない行為）の防止がねらいです。売主から頼まれていないのに「売主都合で一時紹介停止中」にしておく、書面の申込みが入ったのに「公開中」のままにしておく、といったずれが起きないよう、状況が変わった時点で更新する運用にします。

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登録証明書・業務報告・成約の通知

登録したら、指定流通機構が発行する登録を証する書面（登録証明書）を遅滞なく依頼者に引き渡します（法第34条の2第6項）。依頼者の承諾があれば、電磁的方法で渡すこともできます（同条第12項）。登録証明書には、登録番号・登録年月日・登録された事項が載ります（施行規則第19条の6）。

業務の処理状況の報告は、専任媒介で2週間に1回以上、専属専任媒介で1週間に1回以上です（法第34条の2第9項）。埼玉県の媒介契約のFAQでは、媒介契約で指定した方法（文書または電子メール）で報告するとされています。報告に書く内容について、国土交通省の解釈・運用の考え方は、相手方を探すために行った措置（レインズへの登録、広告など）と、引き合いの状況などとしています。「特に変化なし」だけで済ませず、その期間に出した広告・問い合わせや内見の件数・他社からの反応を書くと、売主が判断しやすくなります。

これとは別に、どの型の媒介契約でも、売買・交換の申込みがあったときは遅滞なく依頼者に報告します（法第34条の2第8項）。解釈・運用の考え方は、購入申込書のように意思がはっきり示された文書の申込みがあったときは、依頼者の希望条件に合わない申込みでも、その都度報告する必要があるとしています。

レインズに登録した物件の売買・交換が成立したら、登録番号・取引価格・契約の成立した年月日を、遅滞なく指定流通機構に通知します（法第34条の2第7項、施行規則第15条の13）。

1. 媒介契約を結んだ日に、契約の型と休業日を踏まえたレインズ登録の期限日を台帳に入れる
2. 期限までに登録し、取引状況を「公開中」などで登録する
3. 登録証明書を依頼者に渡し、売主専用画面で取引状況を確かめられることを説明する
4. 契約の型に応じた周期（1週間・2週間）で、媒介契約で決めた方法により、行った措置と引き合いの状況を報告し、送った日と内容を残す
5. 申込みが入ったら希望条件に合わなくても依頼者に報告し、書面の申込みならレインズの取引状況も更新する
6. 成約したら、登録番号・取引価格・成立の日を指定流通機構に通知する

記録の残し方と、よくある抜け

登録や報告は「したかどうか」を後から示せることが大切です。期限の数え方を担当者ごとに変えない、報告を電話で済ませて記録がない、といった状態をなくすため、媒介契約ごとに次の項目を一つの台帳で持っておくと確かめやすくなります。

期限の数え方（締結の当日は数えない、会社の休業日は除く）は、会社の休業日のカレンダーとあわせて担当者の間でそろえておきます。個別の扱いに迷う場合は、所属する業界団体や免許を受けた行政庁の案内で確かめてください。

• 媒介契約の型・締結日・有効期間の満了日（更新したときは依頼者の申出の日）
• レインズ登録の期限日と実際に登録した日、登録番号
• 登録証明書を渡した日と方法（書面・電子の承諾の有無）
• 取引状況の変更の履歴（いつ、何から何へ、理由）
• 業務報告を送った日・方法・内容、申込みの報告の日
• 成約の通知をした日

よくある質問